Исследование рынка жилой недвижимости в Париже (город Massy, и весь регион ile de France)

Название исследования: Исследование рынка жилой недвижимости в Париже (город Massy, и весь регион ile de France)
Дата выхода отчета: 27 Июня 2010
География исследования: Париж (город Massy, и весь регион ile de France)
Период исследования: 2010
Количество страниц: 80
Язык отчета: Русский
Стоимость, руб.: 30000
Способ предоставления: электронный
Получить обновление отчета Получить бесплатную демо-версию (0.00kB)

Полное описание отчёта

Исследование проводилось по заказу компании Corestate Capital (Switzerland)

Аналитический материал, используемый для подготовки настоящего отчета, был получен путем прямого исследования в Париже.
Основная цель отчета понять перспективы и возможности выхода заинтересованного российского инвестора на французский рынок жилой недвижимости, понять сложности и трудности, с которыми придется столкнуться, а также оценить свои сильные и слабые стороны. С этой целью был проведен сбор информации для выработки товарной, ценовой и сбытовой стратегии, а также стратегии продвижения на этом рынке. Подзадача: детально рассмотреть участок в г. Massy, и понять перспективы строительства жилого дома в данном городе.
Данные, используемые в отчете, основаны на реальных показателях рынка жилой недвижимости Парижа.

Общие положения
Объект исследования
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости города Парижа (его товарная структура, основные участники и технологии работы); динамика рыночной конъюнктуры (изменение объемов спроса, предложения, рыночных цен); потенциальные покупатели жилья в районе предполагаемой застройки (их потребности, предпочтения, способ принятия решения); государственное регулирование строительной деятельности (система стандартов, регулирующие органы власти, требования к лицензированию деятельности); а также финансовые аспекты ведения строительной деятельности иностранной компанией (обязательные взносы и выплаты, налогообложение прибыли и налоговые льготы, схемы оплаты, регулирование вывоза полученной прибыли).
Цель исследования
Целью исследования является определение возможностей выхода строительной компании на рынок жилой недвижимости города Парижа (Франция); сбор информации для выработки товарной, ценовой, сбытовой стратегии работы, а также стратегии продвижения на этом рынке.

Задачи по разделам
Внешняя среда (Пест анализ)
Для формирования характеристики внешней среды составлено описание политической, экономической, социально-демографической, технологической, законодательной, культурной ситуации во Франции и в Париже в частности и определено направление изменения этих факторов и возможные последствия таких изменений для рынка недвижимости.
В частности дана характеристика:
 Политическим событиям, способным изменить или укрепить сложившиеся отношения на рынке недвижимости, а также отношение к Российским компаниям и их деятельности.
 Экономическим факторам (развитие банковской системы, увеличение платежеспособности населения, экономический рост или кризис), способным повлиять на конъюнктуры строительного рынка.
 Культурным тенденциям в области архитектурных направлений,  дизайна интерьеров и планировок внутренних пространств.
 Настроениям населения по отношению к иностранному капиталу (бизнесу) вообще и российскому в частности, отношению к российской продукции.
 Тенденциям в технологиях строительства и управления проектами, способным изменить качество, себестоимость и сроки строительства, увеличить эффективность работы и т.п.
 Нормативным актам, регулирующим отношения строительной, девелоперской и др. деятельности, касающейся недвижимости.
 Современным строительным стандартам, нормам качества и требованиям к готовым строительным объектам.
 Системе сертификации материалов, конечного продукта и лицензирования профессиональной деятельности в области строительства.
 Методам сдачи готовых строительных объектов.
 Условиям доступа иностранных (Российских) компаний на строительный рынок города Парижа.
 Правилам использования иностранной рабочей силы и технических консультантов.

Финансовые аспекты
 Требования к страхованию рисков в области строительства, а также необходимость внесения банковских депозитов и прочих обязательных платежей для осуществления строительной деятельности.
 Налоговое законодательство в части налогообложения прибыли и возможности получения налоговых льгот или возмещений.
 Динамика среднего значения и разброса нормы прибыли по строительной отрасли города Парижа за последние 3 года.
 Государственное регулирование вывоза полученной прибыли.

Характеристика предложения
Анализ предложения проведен для формирования представления о том, как построена работа субъектов предложения на рынке недвижимости Парижа на данный момент, существуют ли однозначные лидеры и в чем секрет их лидерства. Дан анализ наиболее эффективных методик строительства, продвижения, реализации и управления объектом исходя из полученной информации. Для характеристики предложения собрана информация по схеме, представленной ниже.
Общие положения
• Объем предложения в целом и по районам строительства (количество объектов, предложения на первичном и вторичном рынке недвижимости в квадратных метрах).
• Динамика  средних цен предложения на вторичном и первичном рынке жилья за последние два года.
• Сегментация рынка жилой недвижимости по классам (жилье эконом класса, рядовое, комфорт, элитное), доли сегментов по первичному и вторичному рынкам. Параметры, определяющие принадлежность жилья к определенному сегменту:
1) местоположение
 близость к центру
 престижность района (социальная однородность, безопасность)
 озелененность и водные объекты
 удаленность от промышленных объектов, магистралей,
2) характеристики дома
 технология строительства, 
 тип дома (этажность, материалы)
 начинка дома
3) цена квартиры (евро за кв. м.)
 Сегмент эконом класса – жилье с наихудшими характеристиками
 Элитное жилье – квартиры для покупателей с самыми высокими требованиями к жилью.
В промежутке между этими двумя сегментами находятся рядовое жилье и комфортное жилье. Границы сегментов определить можно только по результатам исследования конкретного рынка.
• Динамика предложения объектов жилой недвижимости за последние 2 года
 по типам квартир
 по сегментам (классам жилья)

Основные участники рынка
• количество компаний, занимающихся строительством и реализацией жилья в Париже (на первичном и вторичном рынке)
• доли основных компаний на рынке в целом и по его сегментам
• особенности позиционирования компаний (в каких сегментах (тип жилья, уровень цен), известность и имидж компаний у целевых покупателей)
• истории работы наиболее успешных и неуспешных компаний, факторный анализ успеха их развития или банкротства

Различные характеристики строительной отрасли города Парижа
• краткое описание технологий, используемых при строительстве жилья в Париже
• среднее значение себестоимости строительства жилья (по сегментам) и дать характеристику современным методикам расчета себестоимости.
• средние сроки строительства и сдачи объектов, реализуемых в настоящее время (по сегментам).
• средние темпы продаж жилой недвижимости по объектам, по конкурентам.
• на каких этапах строительства реализуется большинство объектов, практикуется ли реализация после сдачи объекта. Если практикуется, то в какой степени. Как изменяется цена в процессе строительства и с чем это связано.

Техника продаж и продвижения объектов жилой недвижимости
• ключевые факторы, влияющие на успешность реализации объекта жилой недвижимости в Париже
• технологии реализации жилья (в какой степени строительными компаниями используются собственные службы продаж, в какой степени используются услуги агентств недвижимости).
• типичная численность службы продаж в строительных и девелоперских компаниях и способы организации их работы.
• практикуемые схемы оплаты жилья (какие наиболее распространены, с чем связана их популярность). Например, централизованный государственный выкуп, ипотечное кредитование, выкуп за счет собственных средств, другие возможные схемы.
• технологии продвижения жилья (каковы средние затраты на продвижение объекта жилой недвижимости, от чего зависит сумма затрат на рекламу, как изменяется объем рекламного бюджета в течении года (сезонность), по компаниям с различным количеством объектов и различной известностью. Какие и в каком соотношении используются методы продвижения (справочные издания, выставки, наружная реклама, личные продажи и т.д.)?
• особенности реализации жилья иногородним или иностранным покупателям. Существуют ли сложности, проблемы вложения средств в недвижимость в Париже для нерезидентов ЕС. Как они решаются.

Специфика управления недвижимостью в Париже
• какие компании занимаются управлением жилой недвижимостью (те же строительные компании или специализированные управляющие компании).
• расценки на управление недвижимостью в разных сегментах.
• на какой стадии реализации объекта происходит выбор управляющей компании.
• насколько решение о выборе управляющей компании и политике ее управления конкретным объектом недвижимости зависит от покупателя.

Характеристика спроса на рынке жилой недвижимости Парижа
Анализ характеристик спроса проведен для формирования понимания того, кто в каких районах, по каким причинам и какое по характеристикам жилье покупает в Париже; на что ориентируются покупатели при поиске информации, отборе вариантов и принятии решения. Схема сбора информации представлена ниже.
Общая социальная характеристика
Дана характеристика следующим социальным показателям:
• Численность населения Парижа, количество постоянно проживающих, количество временно проживающих, структура населения по социально-демографическим признакам (пол, возраст, образование, размер и состав семьи, Жизненный Цикл Семьи). Тенденции по каждому показателю за последние два года.
• Доходы населения (средний доход в месяц на человека в семье), структура расходов (на продукты, промышленные товары, услуги), доля сбережений. Уровень безработицы. Изменения в перечисленных показателях за последние два года.
• Тенденции миграции населения (между городами, регионами, странами ЕС). Естественный и искусственный прирост (убыль) населения Парижа за последние два года.
• Состояние жилого фонда Парижа (общий фонд жилой недвижимости в квадратных метрах, сколько квадратных метров жилой площади приходится на одного жителя Парижа, сколько квартир сдается в аренду, какова нормативная площадь жилья на одного человека)
• Оценка удовлетворенности жилищными условиями жителей Парижа, количество намеренных изменить жилищные условия, количество способных и намеренных это сделать в ближайший год, два, три, пять.

Портрет покупателя жилой недвижимости (с разбивкой по сегментам)
• возраст, жизненный цикл семьи,
• мотивация (для каких целей покупается жилье, чем стимулируется потребность в жилье: улучшение качества жизни, покупка квартиры для детей, изменение статуса, желание сменить район и т.д.)
• платежеспособность (доход на члена семьи в месяц, количество и марки автомобилей, наличие и качество жилья), прочие социально-демографические характеристики, образ жизни.
• региональная принадлежность (из каких районов города больше всего покупателей)
• доля потенциальных покупателей жилья в населении города
• доля иногородних (международных) покупателей в общем объеме спроса
• период возобновления потребности в жилье

Параметры спроса
• объемы спроса на год, два, три, четыре, пять (емкость рынка жилья в квартирах, в кв. м., в евро.)
• структура спроса
 по типу жилья (сегменты — эконом, рядовое, комфорт, элитное),
 по типам квартир в рамках каждого типа жилья
 по районам (микрорайонам) города
 по условиям оплаты (100%, рассрочка, ипотека, другие)
• динамика спроса за последние 3 года (по всем элементам структуры спроса)

Параметры выбора
• ключевые критерии выбора квартиры (по сегментам)
• требования покупателей к жилью (по сегментам)
• уровень удовлетворенности потенциальных покупателей предложением жилья на данный момент (отдельно на первичном и вторичном рынке)

Поведение покупателей
Анализ покупательского поведения проведен с целью формирования понимания того, как управлять поведением потенциальных покупателей, а также выстроить максимально эффективную систему продвижения. Схема сбора информации представлена ниже.
Принятие выбора
• период времени, в течение которого производится выбор квартиры.
• лица, принимающие решение при покупке и влияющие на принятие решения.
• период времени от момента появления потребности до начала поиска вариантов квартиры, среднее время на поиск квартиры, среднее количество просматриваемых вариантов.
• ключевые критерии выбора квартиры (по сегментам) – значимость факторов и степень влияния на выбор предложения. Состав критериев: 
 экология
 близость к центру города
 престижность района
 транспортная доступность
 характеристики дома (начинка дома)
 социальная инфраструктура
 соц. окружение
 цена
 управляющая компания

Требования клиента
• характеристики оптимального жилья в каждом сегменте (на каком расстоянии до центра, в каком районе, с какой инфраструктурой, с каким окружением, с какой экологией, по какой цене)
• ключевые факторы выбора компании (степень влияния известности и имиджа компании на выбор предложения)

Особенности позиционирования объектов жилой недвижимости
• какие ключевые мотивы используются при позиционировании жилых объектов (рациональные или эмоциональные).
• какие параметры выделяются в качестве базовых для позиционирования нового жилого объекта, что преобладает в рекламе (имиджевая составляющая или информационная). Создается ли имидж (брэнд) отдельного объекта или брэнд компании распространяется на все реализуемые объекты.

Каналы продвижения
• источники информации, используемые при поиске квартиры (какие сегменты покупателей, как часто и каким образом используют источники информации при поиске недвижимости – справочные издания, Интернет, наружная реклама, телереклама, радиореклама, консультации профессионалов и рекомендации знакомых и т.д.)
• какое количество людей приобретает квартиру по рекомендации или исходя из прошлого опыта.
• медиапредпочтения потенциальных покупателей жилья (по сегментам) (радио, газеты, журналы, тв каналы).
• качество и охват аудитории для каждого из представленных медиаканалов.  Время и условия просмотра/прослушивания основных медиасредств.
• результаты исследования эффективности рекламы в Париже: какова минимально необходимая частота размещения рекламы на телевидении, по радио, в газетах, в журналах при продвижении строительных объектов.

Расчет ценовой эластичности спроса
• Эластичность от рекламных затрат — насколько изменится спрос на объект недвижимости при увеличении/уменьшении затрат на рекламу, например, на 1000 евро.
• Эластичность от параметров предложения – насколько изменится спрос на объект недвижимости при увеличении/уменьшении цены, например, на 10 пунктов

Характеристика места под застройку
Анализ места под застройку проведен для определения того, объект какого класса можно разместить на имеющемся участке, какими положительными и отрицательными характеристиками может обладать готовый жилой объект, расположенный на данном месте, а также какие факторы могут повлиять на успешность продаж объекта. Схема сбора информации представлена ниже.

Место расположения участка под застройку
• квартал и улица расположения участка, их социальный статус, функциональное назначение, удаленность от крупных торговых, деловых, культурных центров.

Характеристика участка под застройку
• что участок из себя представляет на данный момент, какую площадь занимает, в каком состоянии поверхность, какие объекты на нем расположены и каково их функциональное назначение.

Окружение участка застройки
• куда ориентирован фасад участка
• какие объекты окружают участок с прочих сторон
• расположены ли рядом рекреационные зоны, водоемы, промышленные объекты, оживленные трассы.

Транспортная доступность
• расстояние до ближайших станций метро, остановок муниципального транспорта
• время движения на автомобиле до торговых, деловых, культурных зон города и района.

Инфраструктура в районе застройки
• степень развитости торговой, развлекательной, социальной инфраструктуры на прилегающих к участку улицах и в пределах квартала: 
 наличие торговых центров, продуктовых магазинов, ресторанов, баров, кинотеатров, спортивных центров, школ и дошкольных учреждений, университетов, объектов и памятников религии и искусства.

Экология района расположения участка: исследование вокруг места расположения участка:
• степени загрязненности воздуха,
• степени озелененности,
• наличия промышленных объектов и линий электропередач,
• уровень шума,
• уровень вибрации,
• наличие под участком шахт метро, канализации.

Социальное окружение в районе расположения участка
Период формирования социального окружения, социальный статус населения района, уровень достатка и образования, профиль занятий, косметическое состояние фасадов и дворов жилых домов.

Подробное оглавление/содержание отчёта

    Содержание
    Общие положения 2
    Объект исследования 2
    Цель исследования 2
    Задачи по разделам 3
    Внешняя среда (Пест анализ) 3
    Финансовые аспекты 4
    Характеристика предложения 5
    Общие положения 
    Основные участники рынка 
    Различные характеристики строительной отрасли города Парижа 
    Техника продаж и продвижения объектов жилой недвижимости 
    Специфика управления недвижимостью в Париже 
    Характеристика спроса на рынке жилой недвижимости Парижа 7
    Общая социальная характеристика 
    Портрет покупателя жилой недвижимости (с разбивкой по сегментам) 
    Параметры спроса 
    Параметры выбора 
    Поведение покупателей 9
    Принятие выбора 
    Требования клиента 
    Особенности позиционирования объектов жилой недвижимости 9
    Каналы продвижения 
    Расчет ценовой эластичности спроса 
    Характеристика места под застройку 11
    Место расположения участка под застройку 
    Характеристика участка под застройку 
    Окружение участка застройки 
    Транспортная доступность 
    Инфраструктура в районе застройки 
    Экология района расположения участка 
    Социальное окружение в районе расположения участка 

     

     

Перечень приложений

Полное описание отчёта

Исследование проводилось по заказу компании Corestate Capital (Switzerland)

Аналитический материал, используемый для подготовки настоящего отчета, был получен путем прямого исследования в Париже.
Основная цель отчета понять перспективы и возможности выхода заинтересованного российского инвестора на французский рынок жилой недвижимости, понять сложности и трудности, с которыми придется столкнуться, а также оценить свои сильные и слабые стороны. С этой целью был проведен сбор информации для выработки товарной, ценовой и сбытовой стратегии, а также стратегии продвижения на этом рынке. Подзадача: детально рассмотреть участок в г. Massy, и понять перспективы строительства жилого дома в данном городе.
Данные, используемые в отчете, основаны на реальных показателях рынка жилой недвижимости Парижа.

Общие положения
Объект исследования
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости города Парижа (его товарная структура, основные участники и технологии работы); динамика рыночной конъюнктуры (изменение объемов спроса, предложения, рыночных цен); потенциальные покупатели жилья в районе предполагаемой застройки (их потребности, предпочтения, способ принятия решения); государственное регулирование строительной деятельности (система стандартов, регулирующие органы власти, требования к лицензированию деятельности); а также финансовые аспекты ведения строительной деятельности иностранной компанией (обязательные взносы и выплаты, налогообложение прибыли и налоговые льготы, схемы оплаты, регулирование вывоза полученной прибыли).
Цель исследования
Целью исследования является определение возможностей выхода строительной компании на рынок жилой недвижимости города Парижа (Франция); сбор информации для выработки товарной, ценовой, сбытовой стратегии работы, а также стратегии продвижения на этом рынке.

Задачи по разделам
Внешняя среда (Пест анализ)
Для формирования характеристики внешней среды составлено описание политической, экономической, социально-демографической, технологической, законодательной, культурной ситуации во Франции и в Париже в частности и определено направление изменения этих факторов и возможные последствия таких изменений для рынка недвижимости.
В частности дана характеристика:
 Политическим событиям, способным изменить или укрепить сложившиеся отношения на рынке недвижимости, а также отношение к Российским компаниям и их деятельности.
 Экономическим факторам (развитие банковской системы, увеличение платежеспособности населения, экономический рост или кризис), способным повлиять на конъюнктуры строительного рынка.
 Культурным тенденциям в области архитектурных направлений,  дизайна интерьеров и планировок внутренних пространств.
 Настроениям населения по отношению к иностранному капиталу (бизнесу) вообще и российскому в частности, отношению к российской продукции.
 Тенденциям в технологиях строительства и управления проектами, способным изменить качество, себестоимость и сроки строительства, увеличить эффективность работы и т.п.
 Нормативным актам, регулирующим отношения строительной, девелоперской и др. деятельности, касающейся недвижимости.
 Современным строительным стандартам, нормам качества и требованиям к готовым строительным объектам.
 Системе сертификации материалов, конечного продукта и лицензирования профессиональной деятельности в области строительства.
 Методам сдачи готовых строительных объектов.
 Условиям доступа иностранных (Российских) компаний на строительный рынок города Парижа.
 Правилам использования иностранной рабочей силы и технических консультантов.

Финансовые аспекты
 Требования к страхованию рисков в области строительства, а также необходимость внесения банковских депозитов и прочих обязательных платежей для осуществления строительной деятельности.
 Налоговое законодательство в части налогообложения прибыли и возможности получения налоговых льгот или возмещений.
 Динамика среднего значения и разброса нормы прибыли по строительной отрасли города Парижа за последние 3 года.
 Государственное регулирование вывоза полученной прибыли.

Характеристика предложения
Анализ предложения проведен для формирования представления о том, как построена работа субъектов предложения на рынке недвижимости Парижа на данный момент, существуют ли однозначные лидеры и в чем секрет их лидерства. Дан анализ наиболее эффективных методик строительства, продвижения, реализации и управления объектом исходя из полученной информации. Для характеристики предложения собрана информация по схеме, представленной ниже.
Общие положения
• Объем предложения в целом и по районам строительства (количество объектов, предложения на первичном и вторичном рынке недвижимости в квадратных метрах).
• Динамика  средних цен предложения на вторичном и первичном рынке жилья за последние два года.
• Сегментация рынка жилой недвижимости по классам (жилье эконом класса, рядовое, комфорт, элитное), доли сегментов по первичному и вторичному рынкам. Параметры, определяющие принадлежность жилья к определенному сегменту:
1) местоположение
 близость к центру
 престижность района (социальная однородность, безопасность)
 озелененность и водные объекты
 удаленность от промышленных объектов, магистралей,
2) характеристики дома
 технология строительства, 
 тип дома (этажность, материалы)
 начинка дома
3) цена квартиры (евро за кв. м.)
 Сегмент эконом класса – жилье с наихудшими характеристиками
 Элитное жилье – квартиры для покупателей с самыми высокими требованиями к жилью.
В промежутке между этими двумя сегментами находятся рядовое жилье и комфортное жилье. Границы сегментов определить можно только по результатам исследования конкретного рынка.
• Динамика предложения объектов жилой недвижимости за последние 2 года
 по типам квартир
 по сегментам (классам жилья)

Основные участники рынка
• количество компаний, занимающихся строительством и реализацией жилья в Париже (на первичном и вторичном рынке)
• доли основных компаний на рынке в целом и по его сегментам
• особенности позиционирования компаний (в каких сегментах (тип жилья, уровень цен), известность и имидж компаний у целевых покупателей)
• истории работы наиболее успешных и неуспешных компаний, факторный анализ успеха их развития или банкротства

Различные характеристики строительной отрасли города Парижа
• краткое описание технологий, используемых при строительстве жилья в Париже
• среднее значение себестоимости строительства жилья (по сегментам) и дать характеристику современным методикам расчета себестоимости.
• средние сроки строительства и сдачи объектов, реализуемых в настоящее время (по сегментам).
• средние темпы продаж жилой недвижимости по объектам, по конкурентам.
• на каких этапах строительства реализуется большинство объектов, практикуется ли реализация после сдачи объекта. Если практикуется, то в какой степени. Как изменяется цена в процессе строительства и с чем это связано.

Техника продаж и продвижения объектов жилой недвижимости
• ключевые факторы, влияющие на успешность реализации объекта жилой недвижимости в Париже
• технологии реализации жилья (в какой степени строительными компаниями используются собственные службы продаж, в какой степени используются услуги агентств недвижимости).
• типичная численность службы продаж в строительных и девелоперских компаниях и способы организации их работы.
• практикуемые схемы оплаты жилья (какие наиболее распространены, с чем связана их популярность). Например, централизованный государственный выкуп, ипотечное кредитование, выкуп за счет собственных средств, другие возможные схемы.
• технологии продвижения жилья (каковы средние затраты на продвижение объекта жилой недвижимости, от чего зависит сумма затрат на рекламу, как изменяется объем рекламного бюджета в течении года (сезонность), по компаниям с различным количеством объектов и различной известностью. Какие и в каком соотношении используются методы продвижения (справочные издания, выставки, наружная реклама, личные продажи и т.д.)?
• особенности реализации жилья иногородним или иностранным покупателям. Существуют ли сложности, проблемы вложения средств в недвижимость в Париже для нерезидентов ЕС. Как они решаются.

Специфика управления недвижимостью в Париже
• какие компании занимаются управлением жилой недвижимостью (те же строительные компании или специализированные управляющие компании).
• расценки на управление недвижимостью в разных сегментах.
• на какой стадии реализации объекта происходит выбор управляющей компании.
• насколько решение о выборе управляющей компании и политике ее управления конкретным объектом недвижимости зависит от покупателя.

Характеристика спроса на рынке жилой недвижимости Парижа
Анализ характеристик спроса проведен для формирования понимания того, кто в каких районах, по каким причинам и какое по характеристикам жилье покупает в Париже; на что ориентируются покупатели при поиске информации, отборе вариантов и принятии решения. Схема сбора информации представлена ниже.
Общая социальная характеристика
Дана характеристика следующим социальным показателям:
• Численность населения Парижа, количество постоянно проживающих, количество временно проживающих, структура населения по социально-демографическим признакам (пол, возраст, образование, размер и состав семьи, Жизненный Цикл Семьи). Тенденции по каждому показателю за последние два года.
• Доходы населения (средний доход в месяц на человека в семье), структура расходов (на продукты, промышленные товары, услуги), доля сбережений. Уровень безработицы. Изменения в перечисленных показателях за последние два года.
• Тенденции миграции населения (между городами, регионами, странами ЕС). Естественный и искусственный прирост (убыль) населения Парижа за последние два года.
• Состояние жилого фонда Парижа (общий фонд жилой недвижимости в квадратных метрах, сколько квадратных метров жилой площади приходится на одного жителя Парижа, сколько квартир сдается в аренду, какова нормативная площадь жилья на одного человека)
• Оценка удовлетворенности жилищными условиями жителей Парижа, количество намеренных изменить жилищные условия, количество способных и намеренных это сделать в ближайший год, два, три, пять.

Портрет покупателя жилой недвижимости (с разбивкой по сегментам)
• возраст, жизненный цикл семьи,
• мотивация (для каких целей покупается жилье, чем стимулируется потребность в жилье: улучшение качества жизни, покупка квартиры для детей, изменение статуса, желание сменить район и т.д.)
• платежеспособность (доход на члена семьи в месяц, количество и марки автомобилей, наличие и качество жилья), прочие социально-демографические характеристики, образ жизни.
• региональная принадлежность (из каких районов города больше всего покупателей)
• доля потенциальных покупателей жилья в населении города
• доля иногородних (международных) покупателей в общем объеме спроса
• период возобновления потребности в жилье

Параметры спроса
• объемы спроса на год, два, три, четыре, пять (емкость рынка жилья в квартирах, в кв. м., в евро.)
• структура спроса
 по типу жилья (сегменты — эконом, рядовое, комфорт, элитное),
 по типам квартир в рамках каждого типа жилья
 по районам (микрорайонам) города
 по условиям оплаты (100%, рассрочка, ипотека, другие)
• динамика спроса за последние 3 года (по всем элементам структуры спроса)

Параметры выбора
• ключевые критерии выбора квартиры (по сегментам)
• требования покупателей к жилью (по сегментам)
• уровень удовлетворенности потенциальных покупателей предложением жилья на данный момент (отдельно на первичном и вторичном рынке)

Поведение покупателей
Анализ покупательского поведения проведен с целью формирования понимания того, как управлять поведением потенциальных покупателей, а также выстроить максимально эффективную систему продвижения. Схема сбора информации представлена ниже.
Принятие выбора
• период времени, в течение которого производится выбор квартиры.
• лица, принимающие решение при покупке и влияющие на принятие решения.
• период времени от момента появления потребности до начала поиска вариантов квартиры, среднее время на поиск квартиры, среднее количество просматриваемых вариантов.
• ключевые критерии выбора квартиры (по сегментам) – значимость факторов и степень влияния на выбор предложения. Состав критериев: 
 экология
 близость к центру города
 престижность района
 транспортная доступность
 характеристики дома (начинка дома)
 социальная инфраструктура
 соц. окружение
 цена
 управляющая компания

Требования клиента
• характеристики оптимального жилья в каждом сегменте (на каком расстоянии до центра, в каком районе, с какой инфраструктурой, с каким окружением, с какой экологией, по какой цене)
• ключевые факторы выбора компании (степень влияния известности и имиджа компании на выбор предложения)

Особенности позиционирования объектов жилой недвижимости
• какие ключевые мотивы используются при позиционировании жилых объектов (рациональные или эмоциональные).
• какие параметры выделяются в качестве базовых для позиционирования нового жилого объекта, что преобладает в рекламе (имиджевая составляющая или информационная). Создается ли имидж (брэнд) отдельного объекта или брэнд компании распространяется на все реализуемые объекты.

Каналы продвижения
• источники информации, используемые при поиске квартиры (какие сегменты покупателей, как часто и каким образом используют источники информации при поиске недвижимости – справочные издания, Интернет, наружная реклама, телереклама, радиореклама, консультации профессионалов и рекомендации знакомых и т.д.)
• какое количество людей приобретает квартиру по рекомендации или исходя из прошлого опыта.
• медиапредпочтения потенциальных покупателей жилья (по сегментам) (радио, газеты, журналы, тв каналы).
• качество и охват аудитории для каждого из представленных медиаканалов.  Время и условия просмотра/прослушивания основных медиасредств.
• результаты исследования эффективности рекламы в Париже: какова минимально необходимая частота размещения рекламы на телевидении, по радио, в газетах, в журналах при продвижении строительных объектов.

Расчет ценовой эластичности спроса
• Эластичность от рекламных затрат — насколько изменится спрос на объект недвижимости при увеличении/уменьшении затрат на рекламу, например, на 1000 евро.
• Эластичность от параметров предложения – насколько изменится спрос на объект недвижимости при увеличении/уменьшении цены, например, на 10 пунктов

Характеристика места под застройку
Анализ места под застройку проведен для определения того, объект какого класса можно разместить на имеющемся участке, какими положительными и отрицательными характеристиками может обладать готовый жилой объект, расположенный на данном месте, а также какие факторы могут повлиять на успешность продаж объекта. Схема сбора информации представлена ниже.

Место расположения участка под застройку
• квартал и улица расположения участка, их социальный статус, функциональное назначение, удаленность от крупных торговых, деловых, культурных центров.

Характеристика участка под застройку
• что участок из себя представляет на данный момент, какую площадь занимает, в каком состоянии поверхность, какие объекты на нем расположены и каково их функциональное назначение.

Окружение участка застройки
• куда ориентирован фасад участка
• какие объекты окружают участок с прочих сторон
• расположены ли рядом рекреационные зоны, водоемы, промышленные объекты, оживленные трассы.

Транспортная доступность
• расстояние до ближайших станций метро, остановок муниципального транспорта
• время движения на автомобиле до торговых, деловых, культурных зон города и района.

Инфраструктура в районе застройки
• степень развитости торговой, развлекательной, социальной инфраструктуры на прилегающих к участку улицах и в пределах квартала: 
 наличие торговых центров, продуктовых магазинов, ресторанов, баров, кинотеатров, спортивных центров, школ и дошкольных учреждений, университетов, объектов и памятников религии и искусства.

Экология района расположения участка: исследование вокруг места расположения участка:
• степени загрязненности воздуха,
• степени озелененности,
• наличия промышленных объектов и линий электропередач,
• уровень шума,
• уровень вибрации,
• наличие под участком шахт метро, канализации.

Социальное окружение в районе расположения участка
Период формирования социального окружения, социальный статус населения района, уровень достатка и образования, профиль занятий, косметическое состояние фасадов и дворов жилых домов.

Подробное оглавление/содержание отчёта

    Содержание
    Общие положения 2
    Объект исследования 2
    Цель исследования 2
    Задачи по разделам 3
    Внешняя среда (Пест анализ) 3
    Финансовые аспекты 4
    Характеристика предложения 5
    Общие положения 
    Основные участники рынка 
    Различные характеристики строительной отрасли города Парижа 
    Техника продаж и продвижения объектов жилой недвижимости 
    Специфика управления недвижимостью в Париже 
    Характеристика спроса на рынке жилой недвижимости Парижа 7
    Общая социальная характеристика 
    Портрет покупателя жилой недвижимости (с разбивкой по сегментам) 
    Параметры спроса 
    Параметры выбора 
    Поведение покупателей 9
    Принятие выбора 
    Требования клиента 
    Особенности позиционирования объектов жилой недвижимости 9
    Каналы продвижения 
    Расчет ценовой эластичности спроса 
    Характеристика места под застройку 11
    Место расположения участка под застройку 
    Характеристика участка под застройку 
    Окружение участка застройки 
    Транспортная доступность 
    Инфраструктура в районе застройки 
    Экология района расположения участка 
    Социальное окружение в районе расположения участка 

     

     

Перечень приложений

Оцените статью
Adblock
detector