Приобретение собственного жилья, будь то покупка квартиры в новостройке или же на вторичном рынке, — об этом рано или поздно задумывается практически каждый россиянин. Однако недостаточно просто наличия жилплощади – квартира должна быть удобной и отвечать индивидуальным потребностям владельца. Серийные квартиры не учитывают таких особенных желаний, а строительство по эксклюзивному проекту может оказаться чересчур дорогостоящим или полностью невозможным.
Оптимальным решением в подобной ситуации станет перепланировка квартиры. Она позволит сделать имеющиеся пространства наиболее удобными для жизни без существенных финансовых затрат. Однако перепланировка должна выполняться с соблюдением ряда ограничений и юридических нормативов и узакониваться в БТИ — в противном случае собственника могут ждать серьезные санкции.
Перепланировка в рамках закона
В ст. 25-29 ЖК РФ прописаны все основополагающие тонкости выполнения перепланировки, порядок их выполнения и официального согласования. За самовольное внесение изменений в планировку квартиры статьей 7.21 КоАП установлена ответственность.
Под понятие перепланировочных работ не попадает косметический ремонт, включая отделку стен и потолков, замену дверей и окон. Такие работы не требуют согласования с контролирующими органами. Если же предполагается более масштабное вмешательство в структуру квартиры, то потребуется согласование изменений в районной администрации.
В соответствии с нормами Законодательства 2017 года, при должном согласовании разрешены следующие изменения:
-
создание дополнительных перегородок толщиной более 10 см (стенки из ГВЛ не требуют согласования);
-
увеличение толщины полов;
-
объединение помещений, демонтаж несущих конструкций;
-
объединение внутреннего пространства и лоджии;
-
объединение жилых комнат и кладовых, выделение подсобного пространства из объема комнаты;
-
изменение формы и перенос дверных и оконных проемов;
-
создание и укрепление проемов в несущих стенах;
-
перенос санузла при условии, что под ним не будут располагаться жилые комнаты;
-
замена электроплиты на газовую и обратно;
-
переделка коммуникационной сети.
Данный перечень не исчерпывающий, однако именно такие работы по статистике выполняются наиболее часто.
Запрещенные виды перепланировок
Законодательство запрещает выполнять определенный перечень переделок в квартирах:
-
уменьшение прочности, полное разрушение несущих конструкций;
-
устройство помещений с повышенной влажностью над жилыми пространствами;
-
объединение комнат и санузла;
-
объединение комнаты и балкона;
-
соединение квартир на смежных этажах путем ликвидации межэтажного перекрытия;
-
устройство системы «Водяной пол» с подключением к системе центрального отопления;
-
объединение комнат и кухни при использовании газовой плиты;
-
перекрытие вентиляции и пожарных лестниц;
-
внесение изменений, ухудшающих эстетику фасадов дома.
Узаконение перепланировок
Самый простой метод официального утверждения сделанной перепланировки – узаконение по эскизу. Оно доступно в тех случаях, когда не затрагиваются несущие конструкции и не изменяется категория жилплощади. Общая последовательность действий при таком узаконении следующая:
-
получение официального разрешения;
-
разработка эскиза;
-
выполнение работ;
-
принятие сделанной перепланировки органом Жилищной комиссии.
Сложнее будет узаконить в 2017 году уже сделанные, самовольные перепланировки. Для того, чтобы выполненные в квартире изменения были результативными и законными, рекомендуется действовать следующим образом:
-
В первую очередь следует получить консультацию в территориальном органе БТИ.
-
В БТИ получаются необходимые документы: техпаспорт квартиры, экспликация, поэтажный план.
-
Содранные документы подаются в отдел капитального строительства Жилищной инспекции в районной администрации.
-
Выполняется чертеж планируемых изменений и полноценный проект перепланировки.
-
Перепланировка регистрируется в СЭС, пожарной службе, архитектурном управлении.
-
После рассмотрения заявления, проекта и документов и вынесения положительного решения выдается официальное разрешение.
Узаконение перепланировки через суд
Если же контролирующий орган не одобрит проведенные изменения, то придется обращаться в суд. Для этого необходимо представить следующие документы:
-
квитанцию об оплате пошлины;
-
подтверждение права собственности на искомую квартиру;
-
документ, подтверждающий отказ официальных органов признать выполненную перепланировку;
-
разработанный проект;
-
согласование проведенных работ с ответственными госслужбами;
-
согласие собственника квартиры на выполнение перепланировки;
-
другие документы, которые может затребовать суд.
В процессе судебного разбирательства необходимо подтвердить соответствие выполненных изменений актуальным требованиям СНиП и соблюдение интересов других жильцов квартиры. Настоятельно рекомендуется лично посещать все заседания суда.
Если получено положительное решение суда, то органы БТИ зарегистрируют внесенные изменения. Весь процесс довольно долгий и сложный, поэтому настоятельно рекомендуется согласовывать перепланировку до ее выполнения, тем более что в 2017 году для этого созданы все необходимые условия.
Перепланировка в квартире, взятой в ипотеку
При желании изменить планировку ипотечной квартиры согласовать ее следует в первую очередь с кредитной организацией. Перепланировка без разрешения банка может обернуться серьезными проблемами, включая полное лишение квартиры.
Если банк одобряет перепланировку, то он выдает соответствующий документ, который необходимо будет предоставить в Жилищную инспекцию – по действующему ипотечному законодательству собственником квартиры до полного погашения ипотеки является банк. После выполнения перепланировки и ее принятия контролирующими органами отчет о проведенной работе необходимо предоставить в банк-кредитор.